Виникнення права власності на земельну ділянку у набувача нерухомості, - правова позиція ВСУ
У випадку переходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Таку правову позицію висловив Верховний Суд України, розглядаючи справу № 6-2225 цс 16.
За змістом статті 377 ЦК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Згідно статті 120 ЗК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.
При відчуженні будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на земельну ділянку визначається згідно з договором оренди земельної ділянки.
У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких вона належала попередньому власнику.
При переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.
При переході права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда.
Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.
При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності.
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12 жовтня 2016 року м. Київ
Судова палата у цивільних справах
Верховного Суду України у складі:
головуючого Романюка Я.М.,
суддів: Гуменюка В.І.,
Охрімчук Л.І.,
Лященко Н.П.,
Сімоненко В.М.,
розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до Свалявської районної спілки споживчих товариств, третя особа – Свалявська міська рада Закарпатської області, про визнання припиненим права постійного користування земельною ділянкою та визнання права користування земельною ділянкою за заявою ОСОБА_1 про перегляд рішення апеляційного суду Закарпатської області від 21 жовтня 2015 року та ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 8 червня 2016 року,
в с т а н о в и л а :
У квітні 2016 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Свалявської районної спілки споживчих товариств (далі – Свалявська РССТ), третя особа – Свалявська міська рада Закарпатської області, про визнання припиненим права постійного користування земельною ділянкою та визнання права користування земельною ділянкою, посилаючись на те, що на підставі рішення Свалявського районного суду Закарпатської області від 30 вересня 2010 року вона є власником торгового павільйону по АДРЕСА 1 у
м. Свалява, у зв’язку з чим до неї перейшло право користування земельною ділянкою, на якій розташований об’єкт нерухомості, а тому просила суд визнати припиненим (з 25 жовтня 2010 року, тобто з моменту набуття нею права власності на торговий павільйон) право користування відповідача земельною ділянкою згідно з державним актом від 28 грудня 1995 року на право постійного користування землею – в частині земельної ділянки, розташованої під зазначеним торговим павільйоном; визнати за нею
з 25 жовтня 2010 року право користування земельною ділянкою, розташованою під об’єктом нерухомості, до моменту її викупу чи оренди у третьої особи.
Рішенням Свалявського районного суду Закарпатської області від
29 травня 2015 року позов задоволено.
Визнано припиненим (з 25 жовтня 2010 року, тобто з моменту набуття ОСОБА_1 права власності на торговий павільйон на АДРЕСА 1) право користування Свалявською РССТ земельною ділянкою згідно з державним актом від 28 грудня 1995 року на право постійного користування землею – в частині земельної ділянки, розташованої під зазначеним торговим павільйоном.
Визнано з 25 жовтня 2010 року за ОСОБА_1 право користування земельною ділянкою, розташованою під належним ОСОБА_1 на праві власності торговим павільйоном на АДРЕСА 1, до моменту її викупу чи оренди ОСОБА_1 у Свалявської міської ради Закарпатської області.
Рішенням апеляційного суду Закарпатської області від 21 жовтня
2015 року рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення про відмову в позові.
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 8 червня 2016 року касаційну скаргу ОСОБА_1 відхилено, рішення апеляційного суду залишено без змін.
У поданій до Верховного Суду України заяві ОСОБА_1 просить скасувати рішення судів апеляційної та касаційної інстанцій і залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на невідповідність судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права, а саме: 120, 125, 141 ЗК України.
Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши доводи заяви, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла висновку, що заява підлягає задоволенню.
На підставі статті 360-4 ЦПК України Верховний Суд України скасовує судове рішення у справі, яке переглядається з підстави неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, якщо установить, що воно є незаконним.
Судами встановлено, що на підставі державного акта на право постійного користування землею від 28 грудня 1995 року відповідачу – Свалявській РССТ надано в постійне користування земельну ділянку розміром 0,45 га для розміщення колгоспного ринку та складських приміщень. Державний акт видано на підставі рішення Свалявської міської ради Закарпатської області від 22 грудня 1995 року.
Рішенням Свалявської міської ради Закарпатської області від 18 грудня 2003 року надано дозвіл ПП ОСОБА_2 на будівництво торгового павільйону на території ДП «Ринок» в АДРЕСА 1 згідно з проектом, затвердженим в архітектурі міста, та виготовлення технічної документації на даний об’єкт, оформлення документації на земельну ділянку і міському відділі земельних ресурсів.
Рішенням Свалявського районного суду Закарпатської області
від 30 вересня 2010 року, яке набрало законної сили, визнано дійсним укладений 1 червня 2010 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договір купівлі-продажу торгового повільну площею 18, 6 кв.м., розташованого на
АДРЕСА 1.
Визнано за ОСОБА_1 право власності на торговий павільйон площею 18,6 кв.м, розташованого по АДРЕСА 1.
20 травня 2014 року Свалявською міською радою Закарпатської області прийнято рішення, яким визнано таким, що втратив чинність, державний акт на право постійного користування землею, виданий Свалявській РССТ, площею S га. Зазначену земельну ділянку переведено до земель запасу міської ради.
Рішенням Свалявської міської ради Закарпатської області
від 11 листопада 2014 року припинено право постійного користування Свалявської РССТ на частину земельної ділянки площею Н га, яка знаходиться на АДРЕСА 1, що перебуває у користуванні спілки згідно з державним актом на право постійного користування, у зв’язку з набуттям права власності на майно ОСОБА_1, яке розміщене на вказаній площі. Рекомендовано Свалявській РССТ переоформити право користування земельною ділянкою, що перебуває в постійному користуванні Свалявської РССТ ДП «Ринок», у зв’язку зі зміною площі земельної ділянки.
Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 25 вересня
2014 року, яке набрало законної сили, визнано недійсним рішення Свалявської міської ради від 20 травня 2014 року «Про припинення права постійного користування земельною ділянкою» у зв’язку з невідповідністю його вимогам законодавства стосовно дотримання відповідачем порядку припинення права постійного землекористування, відсутністю доказів про розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування майна підприємців та доказів добровільної відмови землекористувача від права користування частиною чи усією земельною ділянкою площею S га.
Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 13 січня
2015 року, яке набрало законної сили, визнано недійсним рішення Свалявської міської ради від 11 листопада 2014 року про припинення права постійного користування Свалявської РССТ на частину земельної ділянки площею
Н га, яка знаходиться на АДРЕСА 1, у зв’язку з набуттям позивачем права власності на майно, що розміщене на вказаній площі.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що за приписами статті 120 ЗК України, до особи, яка придбала будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вона розміщена без зміни її цільового призначення у розмірах, установлених договором; майнове право ОСОБА_1 щодо право користування земельною ділянкою площею К кв.м. розташованої під належним їй торговим павільйоном на АДРЕСА 1 є порушеним і потребує судового захисту.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову в позові, апеляційний суд, з висновками якого погодився касаційний суд, виходив із того, що чинне законодавство не передбачає припинення права користування земельною ділянкою в разі набуття іншою особою права власності на нерухоме майно, площа земельної ділянки під яким є лише частиною земельної ділянки первинного землекористувача, а також визнання державного акта на право постійного користування землею таким, що втратив чинність, з підстав набуття фізичними особами права власності на нерухоме майно, яке розміщене на частині земельної ділянки, а тому суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.
У наданій для порівняння постанові Верховного Суду України від 11 лютого 20015 року суд виходив із того, що за загальним правилом, закріпленим у частині четвертій статті 120 ЗК України, особа, яка набула права власності на частину будівлі чи споруди стає власником відповідної частини земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості. При цьому, при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності.
Викладене свідчить про те, що існує невідповідність судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо застосування у подібних правовідносинах статей 120, 125, 141 ЗК України.
Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції зазначеної норми матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить з такого.
За змістом статті 377 ЦК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Згідно статті 120 ЗК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.
При відчуженні будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на земельну ділянку визначається згідно з договором оренди земельної ділянки.
У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких вона належала попередньому власнику.
При переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.
При переході права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда.
Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.
При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності.
Окрім того, пунктом «е» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
Таким чином, за загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 ЗК України, особа, яка набула права власності на будівлю чи споруду стає власником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості.
Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов’язків, зокрема, є договори та інші правочини.
За змістом частин першої, третьої статті 626 ЦК України двостороннім договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків, якщо правами та обов’язками наділені обидві сторони договору.
Отже, правова природа двостороннього договору передбачає волевиявлення обох сторін договору на зміну, припинення або встановлення прав та обов’язків сторін цього договору.
За змістом статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу продавець передає/зобов’язується передати майно (товар), а покупець приймає/зобов’язується прийняти майно (товар).
Рішенням Свалявського районного суду Закарпатської області
від 30 вересня 2010 року, яке набрало законної сили, визнано дійсним договір купівлі-продажу торгового павільйону площею 18,6 кв.м., укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 1 червня 2010 року.
Визнано за ОСОБА_1 право власності на торговий павільйон площею 18,6 кв.м., розташованого по АДРЕСА 1.
Таким чином, у справі, яка переглядається, апеляційний суд, з висновками якого погодився суд касаційної інстанції, ухвалюючи рішення про відмову в позові, неправильно застосували положення статей 120, 125, 141 ЗК України та дійшли помилкового висновку про те, що чинне законодавство не передбачає припинення права користування земельною ділянкою в разі набуття іншою особою права власності на нерухоме майно, площа земельної ділянки під яким є лише частиною земельної ділянки первинного землекористувача.
Суд першої інстанції, ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог, правильно застував вищезазначені норми матеріального права та дійшов обґрунтованого висновку про те, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти, однак, встановивши, що ОСОБА_1 набула право власності на торговий павільйон згідно договору купівлі-продажу
від 1 червня 2010 року, місцевий суд, у порушення вимог статті 377 ЦК України, належним чином не дослідив зміст цього договору, не з’ясував чи виділялась ОСОБА_2, як попередньому власнику торгового павільйону, земельна ділянка для обслуговування цього нерухомого майна, якщо так, то у яких розмірах й коли була виділена земельна ділянка та чи перейшло за договором купівлі-продажу нерухомості право на земельну ділянку новому власнику торгового павільйону; не встановив площу земельної ділянки, необхідної для обслуговування торгового павільйону.
Окрім того, з огляду на визначений у статті 120 ЗК України принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований, місцевий суд не з’ясував чи є торговий павільйон конструкцією з фундаментом, тобто чи є об’єктом нерухомого майна, або чи є рухомою конструкцією без фундаментна (з металу тощо), з можливістю його демонтажу.
За таких обставин відповідно до статті 360-4 ЦПК України ухвалені у справі судові рішення необхідно скасувати та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
Керуючись ст. 355, ст. 360-3, ст. 360-4 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах
Верховного Суду України
п о с т а н о в и л а :
Заяву ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Свалявського районного суду Закарпатської області
від 29 травня 2015 року, рішення апеляційного суду Закарпатської області
від 21 жовтня 2015 року та ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 8 червня 2016 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першої статті 355 ЦПК України.
Головуючий Я.М. Романюк
Судді: В.І. Гуменюк
Н.П. Лященко
Л.І. Охрімчук
В.М. Сімоненко
_03_03.png)
